Ter herinnering: tot 31 december 2023 bestonden er bij de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning twee aparte regelingen met een verlaagd btw-tarief van 6%, die van toepassing waren op verschillende delen van het grondgebied:

1. Het oude permanente regime
Dit regime bood een verlaagd btw-tarief van 6% bij de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een opdrachtgever in 32 specifieke stedelijke zones. Er waren geen bijzondere sociale voorwaarden vereist om van dit regime te kunnen genieten.
2. Het oude tijdelijke regime
Dit regime bood een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een opdrachtgever overal in het land. Het gold ook voor de verkoop van een heropgebouwde woning door degene die het gebouw had afgebroken en opnieuw opgebouwd. Dit tijdelijke regime was wel onderworpen aan sociale voorwaarden:

• Het moest gaan om de enige en eigen woning, met een totale woonoppervlakte van maximaal 200 m², waar de opdrachtgever/koper zich onmiddellijk zou vestigen;
• Of om een woning die bestemd was voor langdurige sociale verhuur.

Omwille van ecologische, economische, sociale en budgettaire redenen werd besloten om deze gunstmaatregelen te herzien. Sinds 1 januari 2024 is er een nieuw permanent regime ingevoerd dat een verlaagd btw-tarief van 6% voorziet voor de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning. Dit regime vervangt de twee voorgaande regelingen.

Overgangsregime tot 31 december 2024

Voor lopende projecten die onder de oude regelingen vallen, is een overgangsregime ingesteld:

- Voor het oude permanente regime in de 32 stedelijke zones
Dit regime blijft van toepassing tot 31 december 2024, op voorwaarde dat:

• de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning voor de heropbouw van de woning vóór 1 januari 2024 is ingediend bij de bevoegde autoriteit;
• de verschuldigde btw voor deze werkzaamheden uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is.

- Voor de verkoop van een heropgebouwde woning onder het tijdelijke regime
Dit regime blijft van toepassing tot 31 december 2024, op voorwaarde dat:

• de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning voor de heropbouw van de woning vóór 1 juli 2023 is ingediend bij de bevoegde autoriteit;
• de verschuldigde btw voor deze werkzaamheden uiterlijk op 31 december 2024 opeisbaar is.

Uitzonderlijke regenval

België heeft sinds oktober 2023 te maken met lange periodes van hevige regenval. Dit heeft grote gevolgen voor bouwbedrijven die afhankelijk zijn van droog weer, zoals voor ruwbouwwerken, graafwerken en dakwerken. De uitzonderlijk natte maanden hebben de bouwwerkzaamheden aanzienlijk vertraagd. Voor kopers of bouwheren brengt deze vertraging een belangrijk risico met zich mee: als de werken niet afgerond zijn vóór 1 januari 2025, kan het btw-tarief stijgen van 6% naar 21%. Dit kan leiden tot een aanzienlijke meerkost van tienduizenden euro’s. Vaak is hier noch het budget van de koper of bouwheer, noch de leningsovereenkomst met de bank op afgestemd.

Verlenging tot 30 juni 2025

Om kopers en de bouwsector ademruimte te geven, werd op 28 november een wetsvoorstel aangenomen dat het verlaagde btw-tarief van 6% behoudt voor onroerende werken van afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden en voor de verkopen na afbraak en heropbouw die onder de overgangsregelingen vallen. In plaats van 31 december 2024 blijft dit tarief gelden tot 30 juni 2025. Let wel, dit geldt enkel indien de bouwaanvraag werd ingediend:

• vóór 1 januari 2024 (voor de 32 stedelijke zones), of
• vóór 1 juli 2023 (voor de verkoop van een heropgebouwde woning).

En na 30 juni 2025?

In principe eindigt het overgangsregime na 30 juni 2025 en zal het verlaagde btw-tarief van 6% niet langer van toepassing zijn op de situaties die onder dit regime vallen. Alleen het nieuwe permanente regime zal blijven bestaan.

Ter herinnering, dit nieuwe permanente regime, dat sinds 1 januari 2024 in heel België van toepassing is, biedt het verlaagde btw-tarief van 6% in de volgende gevallen:

• De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een opdrachtgever (natuurlijk persoon) die de nieuwe woning zelf zal bewonen.
  Voorwaarden:
  • Het moet gaan om de enige en eigen woning van de opdrachtgever;
  • De totale woonoppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m²;
  • Deze voorwaarden moeten gedurende minimaal vijf jaar worden nageleefd.
• De afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning door een opdrachtgever (natuurlijk of rechtspersoon) die de nieuwe woning bestemd voor sociale verhuur.
  Het verlaagde btw-tarief van 6% geldt zolang de woning aan de voorwaarden voor sociale verhuur voldoet.

Bron: Fednot